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樓市表現冷淡銷售額走低,房企大幅融資“補血”
2019年02月15日 14:54 来源: 中新經緯
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中新經緯微信公號2月15日消息,郭峰(化名)供職於河北石家莊市某大型房產中介公司,春節假期雖然結束了好幾天,但他仍在老家享受著休閑時光。郭峰說:“過了年,房地產市場一般都需要有個恢複期,現在去上班也沒多少事兒可幹,況且,市場已經不如從前。”

始於2018年下半年的房地產市場調整仍在繼續,2019年1月的樓市表現依舊冷淡。截至2月13日,30家公布業績的房企合計銷售額同比下調了11%,龍頭房企業績下滑明顯;土地交易市場表現不佳,40個一二線城市1月賣地收入同環比陷入負增長;房企融資雖然大幅增長,但仍難完全緩解房企缺錢窘境。

這樣的市場環境下,1月份陸續召開的地方兩會,則以“三穩”、一城一策作為新的回應,業內人士認為,未來不排除部分城市的房地產政策出現微調,但要求房地產市場平穩發展的大原則不會改變。

市場遇冷,龍頭房企銷售額走低

中原地產研究中心數據顯示,截至2月13日,有30家房企公布了1月份銷售額,合計銷售3189.4億元,比2018年同期的3574.76億元下調了11%。

克而瑞研究中心稱,1月,中國百強房企銷售規糢較去年同期有所下滑,其中TOP50企業下滑幅度明顯,權益銷售規糢較去年同期下滑10.7%。1月百強房企中有超3成房企的權益銷售金額同比下滑,特別是目前房企在售項目個數相比去年大幅提升的情況下,整體的銷售表現仍不盡如人意。在這些房企中,有13家房企的權益銷售金額降幅超30%,22家房企的降幅在30%以內。

三大龍頭房企的銷售額出現了大幅下滑。數據顯示,1月,萬科合同銷售金額為488.8億元,恆大合約銷售金額為431.7億元,碧桂園歸屬股東權益的合同銷售金額為330.7億元,三家當月銷售額均同比負增長近30%。

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示,1月房企銷售數據放緩的原因,除市場本身退燒外,與2018年1月份有2017年的大量銷售結轉也有關系。龍頭房企的業績放緩,則很大程度是受三四線城市樓市逐漸退燒的影嚮。

1月的整體銷售情況雖不佳,但仍有部分企業表現突出,如中海、新力、華發等。克而瑞研究中心認為,這些房企業績出現同比上升,主要與部分企業將2018年認購數據延遲到今年1月簽約確認、布局三四線城市受益、企業降價跑量有關。

張大偉稱,2018年是房地產行業刷新历史記錄的一年,標桿房企市場占有率繼續提高,大部分房企的銷售額都上漲了超三成。但隨著房地產調控的深入,房企業績增長逐漸乏力,多家龍頭房企都表現疲軟。從2019年後續趨勢看,一二線城市繼續低迷,三四線城市會退燒,除非出現大規糢政策變化,否則大部分房企將面臨銷售額同比停滯甚至下調的可能。

土拍轉冷,房企大幅融資補血

在樓市降溫後,土地市場也跟著轉冷。中原地產研究中心數據顯示,1月40個一二線城市賣地2525.9億元,比2018年同期下調15.4%,環比下調32.4%。張大偉稱,整體看,近幾個月熱點城市土地成交額同比漲幅放緩,平均土地溢價率上,40個城市中有32個城市溢價率下調,熱點城市的土地溢價率基本降至10%左右。

中國指數研究院公布的數據顯示,1月份全國300個城市共成交土地1958宗,環比減少43%,同比減少1%;成交土地面積8191萬平方米,環比減少41%,同比減少3%。全國300個城市成交樓面均價為2000元/平方米,環比減少6%,同比減少19%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為3506元/平方米,環比減少8%,同比減少26%。

有業內人士指出,1月的土地市場降溫,一方面受臨近春節的影嚮,企業拿地節奏放緩;另一方面則是市場整體降溫,土地流標現象增多,對房企心態造成影嚮,致使拿地積極性下降。

除了樓市進入調整期,張大偉認為,監管部門對信托等資金管理嚴格,也導致房地產企業對總價較高的地塊相對謹慎。從2016年“930新政”開始,全國一二線城市對房地產市場進行了嚴格調控,房企資金壓力越來越大,雖然整體銷售依然處於高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,拿非優質地塊的積極性降低。

張大偉預計,整體看,2019年的樓市將繼續執行嚴格調控,大部分房企對土地市場的熱情會逐漸降低,搶地積極性與土地的溢價率有所降低,對非優質土地的定價亦走低。不過,為了加大銷售額,房企依然會在一二線城市集中拿地。

在償債高峰到來前,房企還在大力融資。中原地產研究中心數據顯示,1月份以來,房地產企業融資計劃井噴,公布的數量達90多起,合計金額超過2100億元,刷新最近一年多以來的月度融資額新高。從2018年四季度開始,房企融資難度有所緩解,由於“缺血”過多,房企融資難度依然比較大。

1月,同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計790億元,環比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。該研究院認為,對房企來說,由於受到還債潮的集中兌付,這一輪融到的資金基本用於還債,眼下保命大於發展,現金流重於利潤,快速回款仍然是2019年房企最緊要的事情。

地方定調,或出現局部寬松

樓市即政策市,調控政策的走向對房地產市場有著直接影嚮。1月以來,各地相繼召開了地方兩會,不少城市對房地產調控政策進行了新的闡釋,中原地產研究中心統計數據顯示,各地有關房地產政策的兩會內容及其他樓市政策多達68次。

張大偉分析,2019年的地方兩會,針對房地產市場的政策有幾個新特點,即棚戶區改造建設減少、一城一策房地產調控、“三穩”等成為未來房地產調控的趨勢,其中,穩地價、穩房價、穩預期成為最關鍵的政策方向。

“穩地價、穩房價、穩預期,是2018年下半年以來房地產政策的主要基調,大部分省份的兩會對此都有明確提及,2019年穩定房地產發展將成為政策趨勢。”張大偉也說,“穩定其實是雙向調節,大漲肯定不是穩定,但暴跌同樣也不是穩定。”

張大偉預計,今年的樓市調控將逐漸出現寬松與收緊並存,不排除部分城市進行政策微調,但要求房地產市場平穩發展的大原則不會改變,“只要房價不漲的城市,房地產政策都有松動的可能。”

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