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博鰲所在區域房價已2萬 這場討論幫你徹底了解樓市
2018年04月12日 12:54 来源: 海外網
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海外網4月12日電据住建部統計,2016年中國人均居住建築面積已經達到了40.8平方米。但與此同時,一線城市的房價卻一路飆升,讓許多追夢的年輕人“望房興嘆”。中共“十九大”明確了“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,並提到租購併舉。與過往調控政策相比,這一次,究竟有何不同?這一次,房地產市場是否會發生重大變化?這一次,是不是意味著房價真的要降了?

4月11日下午,博鰲亞洲論壇2018年年會舉行“樓市:這次真的不一樣”分論壇,邀請來自各界的房地產研究者、從業者、曾經的政策制定者,共同探討“房子是用來住的,不是用來炒的”這一定位背後的具體含義。

這一次有重大變化改變才剛剛開始

“十九大”報告強調,房子是用來住的,不是用來炒的。這一定位不僅反映了老百姓的心聲,更反映了政府的房地產發展思路出現了重大轉折——樓市不能僅僅靠市場。

住房和城鄉建設部原副部長仇保興,是歷年博鰲亞洲論壇年會最受代表和媒體關注的嘉賓。在此次分論壇上,他詳細、謹慎地解讀了這一定位背後的具體含義。他認為,這一次,真的不一樣了。

仇保興表示,“不一樣”主要基於三點現實:一是整體形勢不一樣了——目前中國城鎮化率已接近60%,不再是十年前那個無論蓋多少房子都能賣掉的年代, “宏觀上講,中國已經不缺房了”;二是政府思想不一樣了——從40年前人均7平米到開放市場,讓市場各個主體來參與樓市建設,到如今房地產已經讓社會的不公平顯現出來,低收入階層的住房問題已無法由市場來解決,政府與市場兩隻手都要在樓市發展中發揮作用,尤其是政府的作用將會越來越大。三是金融環境不一樣了。過去的低杠桿率不復存在,房地產的泡沫是唯一可以觸發金融風險的重要因素。“房地產不弄好,金融危機就要來。”美國便是前車之鑑。因此,這一次的調控政策,與以往有著很大的區別。

如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友亦認為,新一屆中央政府對房地產行業的重視程度超出以往,決心也非常大。“這次調控政策力度大、週期長,和以往經歷的政策週期不太一樣。與此同時,政策對於地產市場的影響很大,會直接影響房地產企業的融資。”

“我認為,住宅市場接下來會有巨大的改變,政策會對房地產行業造成很大影響。”香港瑞安集團主席羅康瑞如是說。“我來自香港,深知高房價帶來的危害,現在的香港年輕人基本上買不起房子。”因此他認為,建立好長效機制,不要讓市場死掉,值得大家研究與探討。不過他也認為,很多省市還沒有想好如何推動新的調控政策。“樓市的改變才剛剛開始。”

政府之手將越來越硬越來越聰明

作為國民經濟的支柱性產業,房地產行業對周邊產業、拉動就業帶來的積極影響是巨大的。那麼,政府大力推動對樓市的管控,會讓房地產行業的支柱地位動搖嗎?該如何看待政府與市場的關係?

仇保興指出,房地產至今為止能夠帶動70多個行業發展,這是誰都無法改變的事實。無論是財政收入還是投資,房地產都扮演著無可取代的地位。但同時,他強調,當前的調控是指用長效機制去彌補市場的缺陷,“市場不能解決社會公平問題,不能解決風險平穩過渡的問題,也不會解決低收入階層的問題。”未來的房地產市場,是聰明的政府與市場的手段充分結合。

羅康瑞亦認為,房地產還將是一個重要的產業,因為這是擴大內需最好的渠道。但他也堅信,政府的作用必不可少。政府決定了怎樣支持低收入群體,讓他們的生活有所保障,房子住得有尊嚴。

至於政府具體將如何調控房地產市場,仇保興表示,“長效機制”包括以下一些內容:

一是房屋供應渠道變多,政府激勵一部分市場主體專門做低收入階層的房子,激勵模式有多種,也可以藉鑑歐美的合作建房等模式。

二是調控的手段變多,從中央集中調控到區域分散調控,從行政命令調控到利用稅收、信貸等工具調控。“空置稅、消費稅都會陸續出台。”

三是不同區域的調控目標不一樣。對於一線城市,政府政策目標是解決炒房問題,控制金融風險,解決房價無限制上漲和低收入階層買不到房子的問題。對於三四線城市,則是增加公共產品投入,改善城市建設,通過發展醫療、教育、交通等來發展當地的房地產市場。

仇保興舉例說,上海有若干個鎮房價很低,居民不願意疏散過去,政府便在這些地方建設了26家甲級醫院的分院及重點學校的分校,當地的房地產價格立刻上漲。隨後,上海市政府正式提出在今後五年主城人口減少,這樣周邊地區或三四線城市就帶動起來了。

仇保興說,不同層級的政府在樓市調控中將發布會不同的作用。對於解決低收入者住房問題的保障房的供給,由中央政府出政策,地方政府具體操作,並動員市場各類主體積極參與。房地產調控工具也將由中央下放到地方,以後基層政府所用工具就不止戶口這一項了。與此同時,中央也會對地方政府的調控成績進行考核。

羅康瑞則專門談到,與國外市場相比,中國存在一個特殊現象,便是住房空置率很高。“大家都相信買房子一定能賺錢,這導致投資之後很多房子租不出去。”他認為,這些問題都需要依靠政府手段來調整和解決。

對於這個問題,偉業我愛我家集團董事長謝勇表示,房地產中介機構可以利用市場手段,把人們的第二套房、第三套房有效配給暫時買不起房的人,利用長期租約維護雙方利益。目前,這種長租服務只佔租賃市場的4%,提升空間還很大。

未來房價預測:話不多說你懂便好

主持人在討論中笑稱,博鰲所在區域的房價已過兩萬,現在已經沒有一萬的房子了。話一出口,立刻激起現場一陣會意的笑聲。分論壇快結束時,討論便進入了這個老百姓最關心的議題——房價究竟漲還是跌?房子究竟能不能買?

“趁著買不起的時候,趕緊多買兩套。”管清友以這句稍顯拗口的表述,為現場關心房價的聽眾提出建議。他認為,中國不會出現日本曾經出現過的泡沫破滅的問題,也不會像香港那樣走上兩極分化嚴重的道路。

管清友認為,房地產市場的區域分化越來越嚴重,一線、二線、三線這類傳統的劃分方式不再適用。其他與會嘉賓也以輕鬆的語氣簡單點評:粵港澳、長三角等地區房價都會平穩上升,京津冀地區則分化嚴重。

至於“加槓桿買房”,有嘉賓認可這種投資方式,仇保興則提出警告,加槓桿購房的風險非常大,一旦房地產波動,這些購房者很有可能會傾家蕩產。美國2008年的歷史教訓非常深刻,它會造成整個金融的不穩定,而金融不穩定正是槓桿率決定的。

Chris MARLIN對上述觀點十分贊同。他總結道,什麼東西都需要平衡,比如槓桿,一旦失去平衡,總有一天要還債,因此,我們需要注意界限。

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