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廉署公佈疊石塘山建築項目調查報告
2018年02月06日 15:14 来源:
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廉政公署公佈《關於路環疊石塘山建築項目的調查報告》,指出項目地段業權在以遺產繼承方式轉移的過程中存在諸多疑點,不排除有人利用司法程序,冒充業權人後人非法獲得土地;在測量地界及發出地籍圖的過程中,存在明顯的錯誤甚至欺詐的情況:物業標示編號6150的土地並非位於疊石塘山,而是在路環舊市區恩尼斯總統前地附近,面積也沒有53,866平方米,最多僅有幾百平方米,疊石塘山建築項目的地段屬國有土地,特區政府應透過適當的程序及渠道收回有關土地。

廉署於2016年收到多宗投訴,指疊石塘山建築項目的審批程序涉嫌違法,要求廉署介入調查。經過一年多的調查,廉署發現該項目地段的業權、位置、面積存在諸多疑點,工務局發出的項目街線圖違反行政指引訂定的規劃條件。

土地業權取得過程存疑

報告詳細整理了相關地段業權變化過程。疊石塘山建築項目地段的物業標示編號為6150,自1903年起登記的業權人一直是Chui Lan。1991年7月,路環居民黃潭勝和黃德興委託律師李伯樂向法院提起確認繼承人資格的訴訟,聲稱他們是祖父Vong Tam Kuong(又名Choi Lan)的唯一繼承人,要求繼承標示編號6150的土地。

1992年4月2日,法院在聽取黃潭勝和黃德興指定的證人的證詞之後,宣判二人是Vong Tam Kuong(又名Choi Lan)的繼承人;根據法院的判決,黃潭勝和黃德興向物業登記局申請將標示編號6150的土地轉名,最終以繼承人的名義取得了原本屬於Chui Lan的土地業權。

廉署調查發現,確認繼承人資格的訴訟中存在事實認定缺乏依據的情況,難以排除有人利用司法程序,冒充業權人的後人非法獲得土地的可能。

在訴訟中,黃潭勝和黃德興並未向法院提交任何文件,證明其祖父Vong Tam Kuong又名Choi Lan,庭審中的證人表示不認識他們的祖父,更從未證實Vong Tam Kuong和Choi Lan為同一人。黃潭勝和黃德興的出生登記中,沒有任何其祖父又名Choi Lan的記錄。

廉署透過當年的公證書和“紗紙契”發現,Vong Tam Kuong的中文名是黃譚光,Chui Lan的中文名是崔霖,一個人姓黃的同時又姓崔,不符合中國人的姓氏習慣;就算是Vong Tam Kuong又名Choi Lan,也沒有任何證據證明就是物業登記中的業權人崔霖。

根據民事登記局的婚姻登記資料,黃潭勝的妻子是周珠,但他在訴訟中聲明其妻子為何鳳明;在向法院遞交的起訴狀中,黃潭勝和黃德興聲稱祖母是陳氏,但是黃潭勝的出生登記顯示其祖母是何氏,而最後在法院的判決書中二人的祖母又變成了崔氏。

廉署認為,在訴訟程序中黃潭勝和黃德興聲明的內容與民事登記資料不符,違反了民事身份的事實只能以民事登記為依據,不得以其他證據推翻的法律規定。雖然黃潭勝和黃德興分別於1995年和1999年去世,但是已經在1993年10月將該幅土地以澳門幣一億五千萬元出售給中輝地產置業投資有限公司。

測量地界並發出地籍圖

在以繼承的名義取得了標示編號6150的土地的業權後,黃潭勝先後於1992年和1993年申請測量地界,聲稱該幅土地位於田畔街及石排灣馬路的疊石塘山地,兩次聲稱的土地面積分別為111,848平方米和57,300平方米,但因沒有任何證明資料,物業登記中沒有載明土地的面積,且土地的位置與物業登記中的“四至”明顯不符,地圖繪製暨地籍司拒絕發出地籍圖。

1993年12月,黃潭勝在財政司海島市財稅分處填寫了一份房屋稅申報表(M/10),聲明標示編號6150的土地面積約為56,592平方米。之後律師將申報表的轉錄證明遞交到法院,要求在之前確認繼承人資格的訴訟文件中加入土地的面積,在得到法官的批准後,又以法院文件為依據申請作出“面積為56,592平方米”的物業登記附註。

1994年7月,律師李伯樂又在財政司海島市財稅分處填寫了一份房屋稅申報表(M/10),將物業登記中該幅土地原有的“四至”改為目前疊石塘山的位置,並申請了轉錄證明。1994年8月,已經購買了土地的中輝公司申請測量地界,地圖繪製暨地籍司認為,由於物業登記已經有了土地面積,而且財政司的轉錄證明確認了土地位置,之前的疑問已經消除,因此發出了地籍圖。

廉署在報告中指出,房屋稅申報表(M/10)由當事人自行填寫,僅具有更改地址等申報用途,不具有任何證明效力。財政司海島市財稅分處發出轉錄證明的做法不僅奇怪而且罕見,因為該分處根本沒有能力確認聲明內容的真偽,更沒有權限發出涉及不動產識別資料的證明。

財政司海島市財稅分處將申報表的內容以證明的形式轉錄,將當事人自行聲明的內容“包裝”成公共部門發出的證明文件。法院根據轉錄證明,批准修改相關訴訟文件,物業登記局又根據法院的文件作出附註,這一連串的“漂白”操作,將原本沒有文件證明的土地面積,堂而皇之地添加到物業登記之中。

廉署的報告中還提到,法院在批准將“面積約為56,592平方米”的表述加入相關訴訟文件時,卷宗中當事人申報的土地價值是澳門幣57,000元。廉署認為,若不是當事人聲明的土地面積有假,就是聲明的土地價值有誤,因為當時路環的土地不可能便宜到每平方米只值澳門幣1元。

土地的位置及面積存疑

廉署的報告認為,根據物業登記的資料,標示編號6150的土地的東面和北面為田畔街,可以判斷該幅土地應該位於田畔街靠近現時路環衛生站和保安部隊高等學校一帶,而不可能是現在的疊石塘山地,因為田畔街位於疊石塘山建築項目的西面和南面。

確定土地真正位置最核心、最有力的證據是物業登記中土地的“四至”:北面和東面為田畔街,南面為2號房屋,西面為Beco da Porta(大門巷),如果能夠確定“大門巷”的具體位置,便可以透過田畔街與“大門巷”的交叉點,確定土地的正確位置。

雖然從現有的路環地圖資料中,難以找到有關“大門巷”的標識,但是在澳葡政府時期的《政府公報》上刊登的1878年12月31日進行的人口普查資料顯示,當時“大門巷”有房屋和居民,至少說明在1903年崔霖購買土地和房屋時“大門巷”仍然存在。

廉署調查發現,崔霖在1903年購買田畔街的土地時,還同時購買了三棟位於路環舊市區客商街的房屋。根據當時的買賣公證書記載,其中一棟位於客商街40號的房屋的北面是“大門巷”,南面是客商街38號房屋,東面是田畔街,西面是客商街。由此可見,“大門巷”位於田畔街南端靠近客商街的位置,標示編號6150的土地也處於這個位置。

但是,地籍圖卻顯示標示編號6150的土地位於田畔街北端的疊石塘山地。廉署的報告披露,1994年7月律師李伯樂在房屋稅申報表中填寫土地原有的“四至”時,不知是有心還是無意,竟然將土地的方位從“東北為田畔街”改為“西北為田畔街”,雖然僅是“東”和“西”一字之差,但已經達到將土地“跨越”田畔街並“轉移”至疊石塘山的效果。

李伯樂在房屋稅申報表中更新的土地“四至”:西北為田畔街和石排灣馬路,東南為陸軍路,東北為石排灣郊野公園和白粉村,當中沒有了物業登記中的“2號房屋”和“大門巷”,因為即使在今天疊石塘山地還都是荒郊野嶺,四周根本不可能有街巷,石排灣馬路和石排灣郊野公園也都是後期才開通興建的。

根據文化局向廉署提供的資料,疊石塘山建築項目內的軍事碉堡屬1884年建造的路環砲台的輔助軍事設施,在1903年崔霖購買田畔街土地的時候,該軍事碉堡應該已經存在。假如當年崔霖購買的土地真的位於疊石塘山,那當中的軍事碉堡無論是在購買前還是在購買後興建都違反常理。

廉署的報告指出,雖然1903年的物業登記中未註明田畔街土地的面積,但是透過同期的物業買賣,大致可以推算出來。當年崔霖以澳門幣300元購入該幅土地的同時,還以相同的價錢購買了客商街32-34號房屋,而在1923年出售該房屋時註明了面積為252平方米,因此田畔街的土地面積無論如何也不可能有56,592平方米。

建築項目街線圖違反行政指引

1999年8月,工務部門應中輝公司的申請,發出標示編號6150的土地的街線圖,規定業權人只能沿田畔街和石排灣馬路興建高度不超過20.5米的7層樓宇,最大海拔高度不能超過33.4米。此外,靠近高頂馬路和陸軍路的兩萬多平方米的疊石塘山地被列為不可興建及須綠化處理的範圍,工程不能大面積開挖山體。

2004年5月,勝鴻發展有限公司與中輝公司在澳門簽署買賣公證書,以港幣八千八百萬元購買了該幅土地,2009年3月申請發出新的街線圖。根據勝鴻公司提交的土地開發初步研究方案,打算興建9座22米高的獨立別墅,以及9座115米37層高的住宅樓宇。

2009年12月,工務局發出街線圖,訂定地段地積比率為5倍,同時將地段分為三個部分:靠近石排灣馬路的部分樓宇最大許可高度為海拔80米,靠近田畔街的部分屬第01/DSSOPT/2009號行政指引的規劃範圍,樓宇最大許可高度為8.9米,靠近高頂馬路和陸軍路的疊石塘山地只能建9米高的獨立別墅,建築物周圍須作綠化處理。

勝鴻公司在2010年3月又申請發出新的街線圖,要求放寬規劃條件,將樓宇最大許可高度提高至海拔198米,興建63層高的樓宇,同時將地積比率5倍改為淨地積比率9倍。

2011年4月,工務局發出新街線圖,不再因應地勢分區控制建築物高度,樓宇最大許可高度全部為海拔100米,最大許可淨地積比率為8倍,大約相等於地積比率12倍。勝鴻公司根據這份街線圖遞交的工程計劃草案,項目佔地面積為48,868平方米,總建築面積為668, 741平方米,計劃興建13棟最高為33層的塔樓。

廉署認為,疊石塘山建築項目地段南端靠近田畔街的部分屬第01/DSSOPT/2009號行政指引的規劃範圍,樓宇最大許可高度只能是8.9米,但根據工務局發出的街線圖,該部分樓宇最大許可高度卻為100米,明顯違反了行政指引訂定的規劃條件。

廉署的報告指出,假如疊石塘山建築項目地段不存在業權、位置、面積等方面的問題,則業權人可按照《城市規劃法》的規定申請新的規劃條件圖,並展開後續的審批程式。但由於該地段屬國有土地,因此有關的街線圖是否有效已經成為了次要問題。

環境及綠化評估欠缺法律依據

根據2009年3月勝鴻公司提交的建築方案,計劃興建9座22米高的獨立別墅,以及9座115米高的住宅樓宇,對此環境保護局曾發表意見認為“基於該項目的發展將導致大幅山體開挖、綠化面積的喪失及破壞原有山林過濾污染物的功能,建議重新評估施工期間對生態環境影響的程度”。

民政總署的意見認為:“擬興建項目為取得興建的平地,必須開挖山體,對山體的結構和植被造成巨大的破壞,除了大量綠化面積的喪失外,被挖的山體將變成混凝土化的護坡”,“路環島一直是本澳山林的主要所在地,興建此項目會否與城市規劃相抵觸,需慎重考慮”。

雖然環境保護局和民政總署對在疊石塘山大面積開挖山體興建高樓可能造成的各種影響表示擔憂,但根據工務局發出的街線圖,13座樓宇的高度全部為海拔100米。2013年2月,勝鴻公司向工務局提交環境、建築景觀等評估報告,其後,環境保護局和民政總署就報告的內容提出修改意見,並最終認可了項目的環境、景觀、綠化等方面的評估。

廉署調查發現,就疊石塘山建築項目而言,無論是環境保護局還是民政總署進行的評估,並沒有明確的法律規範,僅有部門發出的指引。由於欠缺相應的法定權限,因此提出的環保、景觀、綠化等方面的技術意見,對建築項目的申請和工務局的審批並沒有約束力,對於發展商是否落實環境評估報告等專業報告所承諾的條件,由於無法進入地段實地考察或確認,只能根據發展商提供的資料進行評估。

廉署報告的結論和建議

廉署的結論認為,標示編號6150的土地並非位於田畔街和石排灣馬路旁邊的疊石塘山地,而是在路環舊市區恩尼斯總統前地附近;面積也不是53,866平方米,最多僅有幾百平方米。

由於測量地界所依據的資料明顯與事實不符,確定地界的行政行為缺乏事實依據,地圖繪製暨地籍司發出的地籍圖無效,而且以該等地籍資料為依據申請的街線圖及核准的工程計劃草案亦無效;疊石塘山建築項目的街線圖違反行政指引訂定的規劃條件,工務局應駁回有關核准工程計劃的申請。

最後,廉署認為目前田畔街和石排灣馬路旁的疊石塘山建築項目地段應該是在物業登記局沒有登記的無主地,按照《澳門特別行政區基本法》第7條的規定屬國有土地,建議特區政府透過適當的程序及渠道收回有關土地。

報告已呈交行政長官參閱,全文可於廉政公署網頁下載。

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