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地產融資成本飆升:貸款與發債普漲信託成本增加
2018年03月12日 15:56 来源: 21世紀經濟報導
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有中部地產公司人士稱,該公司短期融資利率12%左右,一年期融資利率9%左右,相比去年提高了3個百分點。從銀行的貸款利率超過6%,比基準利率提價近三成。

2018年以來,房地產融資成本大幅上升。

受到市場利率上升、表外金融監管等因素影響,房地產公司的資金成本上升較快,部分企業的融資渠道日漸狹窄。

一方面,房地產通過銀行間市場、交易所市場進行的場內債券融資新增較為困難,存量債務回售壓力大;另一方面,銀行表外對接非標融資監管更為嚴格。

有華南銀行業人士表示,年前資質尚可的企業,銀行會立即放貸。但今年監管尤為嚴厲,即使企業資質不錯,也很難投放到樓市等領域。多位信託公司人士均表示,與2017年相比,2018年的房企信託融資成本普遍上升了1-2個點。有中部地區地產公司人士表示,春節後通過信託等融資成本提高了3個點,一年期融資成本上升到12%。

對於房企來說,融資渠道收緊在2017年已感受十分明顯,由於企業信用債發行等多個融資渠道陸續受限大幅縮量,助推房企融資在2017年重新回歸銀行貸款和房地產信託。

民生證券研究院統計,2017年全年房企外部融資較2016年減少約2000億元。具體而言,銀行貸款比較平穩,從2016年的5.67萬億元降至5.6萬億元,同比下降1.2%。股權融資和債券融資大幅回落,股權融資從1688億元降至356億元,同比下降近80%;信用債融資從1.05萬億元降至3610億元,同比下降65%。

融資成本整體上升

2017年以來,房地產通過債市融資成本不斷上升。

有中部地產公司人士稱,該公司短期融資利率12%左右,一年期融資利率9%左右,相比去年提高了3個百分點。從銀行的貸款利率超過6%,比基準利率提價近三成。

有機構人士表示,2017年四季度後,房地產融資利率開始快速抬升。大型地產企業的融資利率在5%左右,中小地產企業融資成本在6%-9%不等,有些甚至更高。

中信建投近日的一項調研顯示,房地產企業普遍表示從2017年下半年開始融資難度加大,體現在融資額度和融資成本上。一家央企的開發貸款在前年還是基準利率下浮,去年下半年已經變成上浮,在境內融資收緊背景下,更多有渠道的企業開始轉向境外融資,企業普遍預計2018年整體融資成本會比2017年有50-100BP左右的上升。

地產企業的融資途徑,包括銀行信貸、股權融資、在交易所或銀行間市場發債、非標融資、境外融資等多種途徑。其中,股權融資自2015年之後已鳳毛麟角;2016年四季度,《關於房地產業公司債券的分類監管方案》、《關於企業債券審核落實房地產調控政策的意見》等政策陸續出台,2017年公司債發行規模的驟減,且均集中在2017年下半年發行。

從利率看,在債市利率整體上行的背景下,2017年地產信用債發行利率較2016年亦有大幅上升,中長期地產信用債中,去年四季度AAA級加權利率5.92%,比2016年提高了1.63個百分點。

此次資金成本上升的特殊之處在於,在緊信用的背景下,部分企業資金成本快速上升,一些大型國企資金成本上升較慢,個人按揭貸款資金成本上升較慢。中長期貸款基準利率沒有發生變化,未來可能也不會發生變化。

中信證券預計,大中型民企來說,本輪資金成本上升週期(超過一年)存量資金成本可能要上升200到300個BP。民營房地產企業面臨的不僅是資金成本上升的問題,還有逐漸失去長期穩定的信用負債來源的可能。

貸款方面,監管加強了涉房貸款核查管控。今年以來,銀監部門已經針對違規輸血樓市向商業銀行開出10餘張罰單。

信託融資成本普漲1-2個點

對非標融資而言,接受21世紀經濟報導記者訪問的信託公司人士均表示,與2017年相比,2018年的房企信託融資成本普遍上升了1-2個點。主要由於金融去槓桿背景下,資金來源減少導致的資金成本上漲。

這直接反映在了今年前兩個月新發的信託產品收益率上。目前信託產品平均收益率在7%左右,用益信託網統計的3月8日在售40只房地產類信託產品公佈預期收益,其中26只預期收益超過8%,佔比65%,遠高於信託產品的平均收益。

民生證券研究院宏觀固收研究人士認為,2018年房地產調控延續的趨勢下,融資環境趨緊難以改變。其中在信託監管趨嚴,去通道化成為監管重點的形勢下,房地產信託或將明顯縮量。

一家華北地區信託公司副總經理認為:“今年信託投房地產要從兩條線看,通道類的規模肯定在收縮,尤其是銀信通道,銀行對信託通道的需求本身在降低,除了嚴監管,信託通道費的上漲和資管產品徵稅都是影響因素。另一方面,主動管理地產信託並不會有很明顯變化,今年大概率繼續增長。”

實際上從2018年已經過去的2個月情況來看,集合信託層面尚未出現縮量。在中信登公示的集合信託產品數據顯示,2018年1月1日至3月7日,共有178只信託產品投向房地產;對比看2017年4季度,共有210只信託產品投向房地產。從數量看變化不大,平均到每月,今年集合房地產信託產品數量還要更多一些。

同時信託主動管理的房地產信託產品也出現比較明顯的變化,體現在從融資類轉向投資類。2017年4季度,房地產類集合信託發行數量中投資類占比26%,今年前兩個月這一佔比為32%,提高了6個百分點。

從房企角度看,今年在其他融資渠道狀況難以改觀,且信託融資成本再度上升的雙重作用下,房企也開始考慮收縮外部融資。

“我們並沒有感覺到房企融資需求的增加,從擴張轉向降低負債率、消化存量是房企近兩年的主要方向。”一位房地產信託經理稱。

對於融資的難度,不同類型房企差異十分明顯。就前30強的房企而言,依然能獲得大量成本低廉的資金支持,如保險資金。而排在100強之後的房地產企業生存之路越來越艱難。

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