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銀行收緊地產融資額度 併購貸款穿透監管或全面開展
2018年02月11日 17:04 来源: 經濟觀察報
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2018年,監管進一步規範各類地產融資,嚴查違規的房地產融資行為,各地銀行對房企的授信額度也在不斷收緊,四大行不少分支機構、還有一些股份行新增的房企授信業務都比較緊張,同時項目的准入更為嚴格,開發貸必須滿足“432”條件;併購貸款也在收緊,目前上海監管已經發文需要進一步規範併購貸款,或很快在全國推開。


房企融資收緊

華創證券宏觀團隊近期對全國六十多家國有、股份制、城市與農村商業銀行負責信貸業務的高管進行調研,了解信貸官對 2018年一季度信貸資金的供需狀況看法。調研結果顯示,大部分信貸官表示一季度信貸額度偏緊,房地產開發貸款額度減少,東南沿海、西部地區房地產開發貸需求需求較強。48%的信貸官認為房地產開發貸需求在一季度將上行,其中西部地區需求強烈,有75%的信貸官這麼認為,中部僅有25%的信貸官認為會上升,而認為會下行的信貸官佔比達到35%。

經濟觀察網記者從多家銀行對公業務人士獲悉,四大行不少分支機構、還有一些股份行新增的房企授信業務都比較緊張,有些已經沒有額度了。存量業務也要看利率,利率低不一定會續作。除此之外,即便有額度對房企的審核也非常嚴格。

近日,銀監會部署的22條重點整治領域“點名”了違反信貸政策和違反房地產行業政策的亂象,其中包括將整治違規將表內外資金直接或間接、借道或繞道投向股票市場;直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資,或以自身信用提供支持或通道;向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資;發放首付不合規的個人住房貸款;以充當籌資渠道或放款通道等方式,直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利;綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用於購房等。

“拿地融資去年就不讓做了,開發貸必須滿足“432”條件,即房地產項目必須具備四證齊全、30%自有資金、具有二級及以上開發資質等條件。”一位股份行的對公業務人士對經濟觀察網表示。


併購貸款也在收緊

今年1月底,上海銀監局向上海地區各商業銀行、財務公司發布4號文——《關於規範開展併購貸款業務的通知》,明確房地產土地項目公司併購需要穿透監管,4號文是對2015年下發的《商業銀行併購貸款風險管理指引》(下稱“指引”)進一步強調。

在指引中,併購貸款是指商業銀行向併購方或其子公司發放的,用於支付併購交易價款和費用的貸款。根據上述指引要求,併購貸款投向房地產開發土地併購或房地產開發土地項目公司股權併購的,擬併購土地項目應該完成在建工程開發投資總額的25%以上;併購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目,不得用於變相置換土地出讓金,防範關聯企業借助虛假併購套取貸款資金,保證貸款資金不被挪用。

據經濟觀察網記者了解,給還處於生地狀態下的土地項目發放併購貸款,這類資金很有可能被挪用至土地出讓金繳納,即便是通過橋方資金先行墊付,也是一種貸款置換行為。另外近年來房地產市場的迅速發展,房地產開發企業通過股權轉讓方式獲得土地使用權的現象漸漸多起來,該種行為的合法與否出現爭議,不少律師界人士認為企業選擇以股權轉讓的方式轉讓土地使用權則可以避開審查,即使不具備相關的資質也能夠以較低成本拿到土地並且進行開發國家如不能夠及時監控此種行為,不利於房地產行業的規范運行和長足發展,國家為遏制房價過高過快增長、調控房地產市場、壓縮房地產泡沫的宏觀政策也將難以發揮其積極作用。

另外,4號文還表示,上海銀監局轄內商業銀行併購貸款快速增長,其中投向房地產業及土地項目併購的佔比較高,這與《指引》有關審慎發展併購貸款的導向不符,要求銀行下一步按照《指引》嚴格執行。

一位非上海區域商業銀行的對公業務人士對經濟觀察網表示,目前他所在的銀行還沒有收到正式通知要收緊併購貸款,但他認為一個地方能出文證明政策是有這個導向的,其它地區遲早會出文件,估計很快會在全國推開。即便還沒發文,銀行對併購貸款的發放也非常謹慎。“現在不是說你在發文前做就沒事了,監管不是既往不咎的,要查的時候也會查你存續的業務的。”該人士說。

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